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经典案例  
四年内即将拆迁的方法买卖合同是否有效
案情

    家住焦作市解放区的A有一座房屋,但这座房屋在市政府公告的四年拆迁范围之内。公告发布三个月之后,A为了购置新房,急于以低价将现有房屋转让,同时在焦作市的一些媒体发布了广告。最后,房屋转让给家住开封市的B.双方还并办理了房屋买卖手续。B沉浸在喜悦之中没多久便知道该房屋将在四年之内拆迁,心中很是气愤,于是向A主张退房。A不允,B遂将A诉至焦作解放区人民法院,请求判决房屋买卖合同无效。法院经过审理认为该房屋转让合同是无效合同,因为甲在进行民事行为的时候违反了诚实信用原则和尊重社会公德原则,因此,该合同应为无效合同。

    说法

    本案在审理过程中存在四种不同的观点:

    一种观点认为,该房屋转让合同是可撤消合同,而不是无效合同,因为A在签定合同时未将房屋即将拆迁的事实告诉B,标的物既然存在瑕疵,而A故意不将瑕疵告诉B,主观上有欺诈,客观上实施了欺诈的行为,且其行为违法,使B受到了损失。因此该房屋转让合同属于可撤消合同。法院可以驳回B的诉讼请求,也可以告知 B变更诉讼请求。

    另一种观点认为,该房屋转让合同有效,因为甲虽然未告知乙房屋将在四年之内拆迁,但是市政府已经将其公告了三个月,A在主观上不并存在欺诈的故意,客观上也不是事实的欺诈行为,同时,该合同也不存在违法情形,因为该房屋在四年之内才拆迁,所以B的损失也不大。所以,该房屋转让合同有效。

    第三种观点认为,该房屋转让合同是无效合同,因为甲在进行民事行为的时候违反了诚实信用原则和尊重社会公德原则,因此,该合同应为无效合同。

    第四种观点认为,A在主观上既不存在故意欺诈行为,也违反诚实信用原则和尊重社会公德原则,因此,可以驳回B的诉讼请求。

    笔者赞成第三种观点:

    首先,甲在签定合同时并不存在欺诈的故意,因为,市政府已经将拆迁决定公告了三个月,大多数人对该房屋的状况应有所了解。乙虽然为外地人,但是从通常的角度考虑,乙在买房时不会不做调查,更不会不知晓拆迁的事实。因此,可以推定乙已知晓拆迁的事实。同时该房并不在立即拆除范围之内,而是在四年之内才予以拆除。综合来说,甲在该买卖合同中并不存在欺诈。因此,该合同不属于可撤消合同。

    其次,虽然该合同表面是并不违反法律规定,但实际上该合同违反了民法的根本原则,即诚信原则和公序良俗原则。我国《民法通则》第四条规定:民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用原则;第七条规定:民事活动必须遵循社会公德,不得损害社会公共利益,破坏国家经济计划,扰乱社会经济秩序。在民法当中诚信原则和公序良俗原则具有填补法律漏洞的功效,在司法实践中,遇到了立法当时未能遇见到的一些扰乱社会秩序,有违社会公德的行为,缺乏相应规定的时候,可直接适用这两个原则。因此,该合同无效。

    最后,本案还牵扯到一个法律原则直接适用的问题。具有:抽象性、不可操作性、宽泛性的特点,所以在判决中直接适用法律原则,理论界向来有所争议。但是在民法体系中,法律原则是进行司法解释的重要指南和依据,在法无明文规定的情况下,民法和刑法上的要求并不相同,民法强调的是:法无明文规定,即不违法。况且诚信原则和尊重公德原则已经被我国《民法通则》第四条和第七条所承载。所以诚信原则和尊重公德原则可以在判决直接引用。

    当前,对于违反诚信原则和尊重公德原则的民事行为大有存在,例如:A明知自己的房前将要盖一座高楼,影响光照,但还是把房子卖给了想拥有一座光照好的房子的B.那么A 在这里就违反了诚信原则,但是从法律条文上找,并不能找到A违法的依据。但是依据诚信原则,这个买卖合同还应当是无效的,这样才能维持正常、良好的市场交易秩序。

 张海峰


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