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二手房买卖需要注意的法律问题

 

( 1 )房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋,房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。

( 2 )房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人,如继承人共有、家庭共有、夫妻共有,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

( 3 )交易房屋是否在租

“ 买卖不破租赁 ” ,买受人有可能不能及时入住房屋。

( 4 )土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利。

( 5 )市政规划是否影响

房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格,买受人在购买时应全面了解详细情况。

( 6 )福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与法律冲突。

( 7 )单位房屋是否侵权

单位房屋有成本价职工住房和标准价职工住房,均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。对于标准价的住房单位一般享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。

( 8 )物业费用及公用事业费用是否拖欠

买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

( 9 )户口问题

二手房中可能会有历史户口问题,可能上上家的户口还没有迁移走。买家可先聘请律师向公安户籍部门查询户籍信息。法院不受理迁移户口,律师建议在合同中约定相应的违约责任,一定期限内上家将所有现存户口迁移,否则需要支付违约金(一般可以约定每逾期一日承担房价的万分之五作为违约金)。

( 10 )合同内容明确

合同内容明确应当包括:合同主体、房屋价款、交易方式、违约责任、签订日期等。


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