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商铺租赁需要注意的法律问题

商铺租赁需要注意的法律问题

权属调查

  在承租商铺之前,应当到该商铺所在的区(县)房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重要信息:一是房屋用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质,方可承租作为商铺使用,否则将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。二是房屋权利人,确保与房屋权利人或者其他权利人签署租赁合同。三是房屋是否已经存有租赁登记信息,若已存有租赁登记信息的,会导致新租赁合同无法办理登记手续,从而使得新承租人的租赁关系无法对抗第三者,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

免租装修期

  在商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业。这种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律上明确规定的概念,因此在签订租赁合同时,一定要明确约定其起止时间和免除支付的具体费用。一般情况下,只免除租金,实际使用房屋所产生的水费和电费等还需要按合同约定承担。

租赁保证金

  俗称“押金”,主要用于抵冲承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺相对应的电费、电话费和物业管理费等比较高,因此押金比例也要适当高一些。另外需要注意的是,如果承租人在承租过程中不断地拖欠相关费用,押金抵扣不够怎么办?这可以在合同中约定补足押金的方案,即每次出租人用押金抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付押金;如果经出租人通知后一定时间内未补足的话,出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任

税费承担

  按照有关法律、法规、规章及其他规范性文件的规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费。

  出租人:营业税及附加,租金×5.55%。房产税,租金×12%。个人所得税,所得部分×20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)。印花税,租金×0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算)。土地使用税,按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。

  转租人:营业税及附加,转租收入×5.55%。印花税,转租租金×0.1%。

  在具体实践中,商铺租赁税费的缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准。不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点的工作人员。虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人。此时,无论出租人或承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

营业执照

  承租商铺的目的在于开展商业经营活动,而其首要条件就是必须合法取得营业执照。因此在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:一是原有租赁登记信息没有注销的,将会导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;二是商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移的,将会导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;三是房屋类型不是商业用房的,无法进行商业经营活动,导致无法注册营业执照;四是涉及特种经营行业(如娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生和环保等部门的检查合格,取得治安许可证和卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;五是因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照的。

  对于上述第1、2、3和5条的情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任。上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时,可以无责任解除合同。

装修添附

  在商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修。为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修的利益,在合同中应当注意几个问题:一是明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人的同意等。若有特别的改建和搭建的,应当明确约定清楚,对于广告和店招的位置也可约定清楚。二是解除合同的违约责任,违约金通常会约定等同于押金,数额不高,一般还不及承租人的装修损失。因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。三是明确租赁期满时,装修和添附设施的处置方式。

水、电、电话线等

  因商铺经营的特殊性,对于水、电和电话线等均可能有特殊的需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素的影响。建议在承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及涉及的相关费用,并在合同中明确约定相关内容,以及无法满足正常需求的情形下,承租人免责解除合同的权利。

租赁登记

  租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:一是登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;二是经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,如出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。因此,建议及时赴该商铺所在地的区(县)房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

转租问题

  在商铺市场中经常会遇见许多二房东或三房东,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”,其实涵盖了法律规定的两种变更方式,即转租和承租权转让。按照法律规定,转租是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系;而承租权转让是指新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。

  在这两种形式下,需要注意以下几个问题:一是转租必须取得出租人的书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重签新的租赁合同,也需要征得出租人的同意。二是原承租人往往会向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等。这笔费用不属于法定承租人应承担的费用,但法律上也没有明确禁止。因此,只要双方当时协商同意的,就会受到法律保护。建议承租人在支付这笔费用时,应当考虑分批分次并与转租或承租权转让的各个环节结合起来支付,以此降低资金风险,还可考虑将营业执照办理成功与否作为该笔费用退还或解除的条件。

买卖与租赁

  许多承租人经常担心承租商铺后,业主将商铺出售了怎么办?其实,承租人完全无需担心这种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:一是出租人在出售商铺时,承租人享有同等条件下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障承租人的使用利益。二是即使承租人不想购买该承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当继续履行租赁合同,否则,新业主将承担租赁合同中的违约责任。

其他注意事项

  在承租商铺前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等。如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力和财力的损失。在无法确定的情况下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。

                                                                                        来源:法律快车

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